Droit immobilier et ventes immobilières à Tours (37)

Au-delà du constat de la mise en vente judiciaire d’un bien immobilier, il est intéressant de connaître l’origine même de la mise en vente.

En pratique, une mise en vente d’un immeuble peut avoir trois raisons :

• Le plus souvent, elle intervient dans le cadre d’une saisie immobilière, à savoir des poursuites engagées par un créancier afin de voir réaliser un bien qu’il a préalablement hypothéqué, pour en percevoir le prix en règlement de sa créance.
• La mise en vente judiciaire peut également provenir d’un conflit lié à une situation d’indivision, laquelle peut résulter d’un contrat, d’un lien conjugal ou d’une succession.
  Les propriétaires indivis ne s’étant pas mis d’accord pour une mise en vente amiable du bien, ou son partage après division en nature, la vente en a été ordonnée afin que le prix soit ultérieurement partagé entre eux.
• Le dernier type de vente judiciaire est spécifique aux procédures collectives, où c’est l’ensemble des biens d’une personne ou d’une société qui se trouve mis en vente, et en ce qui concerne les immeubles, sous la forme de vente judiciaire, pour permettre ultérieurement le règlement des créanciers.

 

Se trouvent donc exclues, dans le cadre de cette rubrique, certaines ventes qui peuvent être assimilées aux ventes « judiciaires », mais qui connaissent un régime distinct, à savoir :

• Les ventes faites par le Service des Domaines
• Les ventes réalisées par l’intermédiaire des Notaires "selon les formes judiciaires"

Vous avez connaissance par les publicités légales, ou par des informations, de la mise en vente judiciaire d’un bien, vous devez alors contacter un Avocat, puisque lui seul peut porter enchères pour votre compte.

Le mieux est que votre prise de contact intervienne la plus en « amont » possible de la vente, pour que, par l’intermédiaire de cet Avocat, vous puissiez :

• Etre informés des modalités de visite du bien
• Obtenir les informations relatives au bien (prise de connaissance du procès-verbal de description, prise de connaissance des rapports de recherche et diagnostic, etc.)

 

L’Avocat que vous aurez contacté a l’interdiction déontologique de s’intéresser directement à un autre amateur que vous.

En revanche, les Avocats non associés du Cabinet peuvent recevoir chacun un mandat d’un autre amateur.

A l’occasion de notre premier entretien, nous vous demanderons de justifier de votre identité et de votre situation personnelle, notamment sur le plan matrimonial, puisque cela peut avoir des conséquences très importantes par la suite.

Nous serons très vigilants sur le sujet des Sociétés Civiles Immobilières « en cours de formation », en raison de la jurisprudence très restrictive en la matière, et tenons d’ores et déjà à vous en aviser.

Puis, vous aurez à régulariser un mandat faisant apparaître le prix pour lequel vous entendez porter les enchères, il s’agira d’un prix hors frais et hors droits.

Vous devrez donc tenir compte des frais et droits pour formuler votre offre.

Vous devrez également nous remettre, en application de la Loi, un chèque de banque ou une caution bancaire, pour un montant de dix pour cent (10 %) du montant de la mise à prix, et sans que cette garantie ne puisse être inferieure à 3000€ (trois mille Euros) quelque soit le montant de la mise à prix.

Indépendamment de cela, et dans la mesure où ce dépôt de garantie peut ne pas correspondre à la valeur réelle du bien et du prix d’adjudication définitive, nous pourrons être amenés à vous demander de justifier d’autres éléments de solvabilité.

Et ce puisque nous avons une obligation de vigilance sur ce point.

Dans l‘hypothèse où vous ne seriez pas déclarés adjudicataires lors de la mise en vente, vous disposerez d’un délai de dix jours pour nous demander de former une surenchère qui aura pour conséquence de provoquer une nouvelle vente qui interviendra sur la base du prix d’adjudication majoré de dix pour cent (10 %).

Vous aurez à faire l’avance des frais de cette procédure de vente sur surenchère.

Si vous ne souhaitez pas former surenchère, alors que vous n’avez pas été déclarés adjudicataires, vous serez tenus du règlement d’honoraires qui, le plus souvent, sont fixés à cent cinquante Euros (150 Euros) hors taxe, mais peuvent être plus importants lorsque des prestations particulières ont été accomplies en vue de la préparation de l’audience d’adjudication.

Lorsque vous êtes déclarés adjudicataires, nous devons établir une déclaration spécifique dans un délai de trois jours.

Puis, après que vous nous ayez remis les fonds nécessaires, nous procèderons aux opérations de règlement, avant d’effectuer la publication à la Conservation des Hypothèques compétente du Jugement d’adjudication.

A la sous-rubrique suivante, nous verrons les modalités qui peuvent être rencontrées à cette occasion lorsque notamment vous recourez à un prêt bancaire.

Au-delà de cela, nous attirons votre attention sur le fait qu’à l’occasion d’un certain nombre de ventes, des droits de préemption peuvent être exercés.

Ainsi, en toute matière, les immeubles situés en ville peuvent donner lieu à un droit de préemption urbain, la Commune concernée se substituant à vous dans un délai d’un mois à compter du jour d’adjudication.

En matière d’indivision, le cahier des conditions de vente peut prévoir, au profit des co-indivisaires, une "clause de substitution".

Les biens agricoles donnent également lieu à application de droits de préemption particuliers, notamment au profit de l’exploitant, ou de la SAFER.

Nous attirons donc uniquement votre attention sur ces questions, et  pourrons vous apporter de manière exhaustive tous les renseignements que vous souhaiteriez recevoir à ce sujet.

Demeure un point essentiel, à savoir que la vente « judiciaire » emporte « purge » des inscriptions, ce qui, en langage « normal », signifie que vous n’êtes pas concernés par le passif et les garanties attachées à l’immeuble que vous achetez.

Par ailleurs, la vente judiciaire intervient sous les conditions habituelles de garantie au titre de « l’origine de propriété » et la « désignation » du bien.

Les ventes amiables portant sur des biens qui ne sont pas neufs, ne comportent pas de clause de garantie particulière, sauf mauvaise foi du vendeur ; en matière judiciaire, il n’y a pas plus de garantie si ce n’est qu’il ne peut y avoir, au regard des circonstances, de mauvaise foi du vendeur.

Pour être complet, il sera relevé que des modifications volontaires apportées à l’état du bien, entre le jour de l’adjudication et celui de la prise de possession, seraient de nature à entraîner la responsabilité du précédent propriétaire à votre égard.

Une fois que vous serez « définitivement adjudicataire », soit le dixième jour suivant l’adjudication, et à défaut de surenchère, vous devez :

• Immédiatement assurer l’immeuble car il est désormais sous votre responsabilité
• Dans les trois semaines, nous adresser le règlement des frais, émoluments, et droits, dont nous vous aurons remis le détail justifié (voir rubrique suivante)
• Dans les deux mois du jour où l’adjudication est définitive, régler le prix principal, étant précisé qu’à défaut, les intérêts courront de plein droit au taux légal à compter du deuxième mois, et jusqu’au jour du paiement effectif, cet intérêt pouvant lui-même être majoré de cinq points après signification à votre encontre du jugement d’adjudication

 

Et dans l’hypothèse, où malheureusement, vous n’auriez pas réglé le prix d’adjudication, il pourrait être mis en œuvre à votre encontre une procédure de vente sur « folle enchère ».

Cette procédure consiste à remettre en vente le bien, et à rendre l’adjudicataire défaillant lors de la première adjudication responsable de la différence entre son enchère et le prix de revente s’il est moindre. 

Pour financer votre acquisition, il vous est possible de recourir à un prêt hypothécaire qui donnera lieu à l’établissement d’un acte notarié.

Une fois cet acte établi par votre Notaire, nous collaborerons pour effectuer de manière concertée les démarches tendant à voir publier les actes respectifs.

La vente judiciaire n’engendre donc aucune difficulté particulière quant aux modalités de financement.

La prise de possession du bien vendu dans le cadre d’une indivision ou d’une procédure collective présente rarement des difficultés.

Parfois, en cas de vente sur saisie immobilière, il convient d’effectuer des interventions particulières pour permettre la prise de possession du bien.

A cette fin, nous procédons à la signification du Jugement d’adjudication aux parties saisies, puis à défaut de départ, il est sollicité l’intervention d’un Huissier de Justice pour procéder à l’expulsion du saisi.

Il résulte de l’Article 2210 du Code Civil, que cette expulsion intervient sur la seule production du Jugement d’adjudication, et sans qu’il soit besoin que l’acquéreur obtienne une décision de justice complémentaire.

Il s’agit donc d’une procédure très simplifiée.

Les coûts d’une vente judiciaire peuvent être décomposés en deux catégories.

1. Le coût principal :

Il s’agit du prix pour lequel vous acceptez d’acquérir l’immeuble.

Et cela n’apporte pas de commentaires particuliers, sauf à préciser que contrairement à certaines croyances, il ne s’agit pas de biens « bradés ».

2. Les coûts complémentaires :

Cette rubrique englobe d’une part les coûts spécifiques à une vente judiciaire, et d’autre part ceux acquittés lors de tout achat immobilier.

a) Coût spécifique à une vente judiciaire

Dans cette catégorie, seront considérés uniquement les coûts inhérents à une vente judiciaire. Ils comportent :

• Les frais de publicité préalable, à savoir les annonces dans la Presse obligatoires, soit environ deux mille Euros (2.000 €)
• Les actes de procédures spécifiques (signification, commandement de saisie, frais de visite, etc.), soit environ mille cinq cents Euros (1.500 €)

b) Les coûts génériques à toute mutation immobilière :

Cela signifie que ces frais sont identiques, que vous ayez acquis ce même bien pour le même prix chez un Notaire dans le cadre d’une vente amiable, ou par l’intermédiaire d’un Avocat lors d’une vente judiciaire.

Ces frais « génériques » comportent d’une part la rémunération pour le professionnel, et d’autre part les droits et taxes dus à l’Etat.

La rémunération due au professionnel :

La rémunération prend la forme d’un « émolument » établi par un tarif réglementaire, dont le montant est strictement similaire à celui du tarif des Notaires.

Et ce à telle enseigne, que si l’Avocat qui achète pour vous le bien, n’est pas celui qui poursuit la vente, il interviendra entre eux une répartition de l’émolument résultant du tarif, sans que cela n’occasionne un quelconque surcoût.

Mais par ailleurs, les circonstances particulières de l’affaire peuvent conduire votre Avocat à solliciter des honoraires, cette question devant faire l’objet d’un accord dès l’ouverture du dossier.

Notre Cabinet a la pratique de ne pas solliciter d’honoraires en complément de l’émolument, sauf cas très rare et signalé à l’ouverture du dossier (pour exemple : vente d’un bien d’une valeur minime justifiant la perception d’un émolument dont la valeur est sans commune mesure avec les prestations fournies).

Les frais et droits pour l’Etat :

Il n’y a ici encore aucune différence en matière de frais et droits revenant à l’Etat qu’il s’agisse d’une vente judiciaire, ou d’une vente chez un Notaire.

Vous devrez régler, de manière normale :

• Des droits d’enregistrement pour un montant de 5,5 % du prix d’adjudication qu’il s’agisse d’un bien urbain, commercial, ou agricole
• Le salaire du Conservateur des Hypothèques et les frais de publication qui ne peuvent excéder 0,5 % du prix d’adjudication.

 

Pour faire la synthèse de ce qui a été exposé au titre des frais et émoluments dus à l’occasion d’une vente judiciaire, nous vous présentons un exemple :

A partir d’une acquisition effectuée pour un prix de cent cinquante mille Euros (150.000 Euros).

Vous aurez donc à régler, dans les trois semaines suivant le jour où la vente est devenue définitive (dix jours après la date d’adjudication), le montant des frais préalables, droits et émoluments, soit :

• frais préalables : 4.500€
• émoluments de vente : 3.700 €
• droits d’enregistrement : 7.600 €
• soit un total de 15.800 €

Vous aurez donc à régler dans les 2 mois suivants le jour où la vente est devenue définitive, le prix principal de 150.000 €, et à défaut les conséquences de votre carence ont déjà été expliquées.

Votre avocat devra, une fois le paiement du prix principal intervenu, procéder à la publication du Jugement d'Adjucation, ce qui représente un coût de l'ordre de 600 € (selon l'exemple).

L'achat du bien vous coûtera dès lors 166.400 €, titre de propriété en mains, soit un total de frais de l'ordre de 11%.

Nous avons relevé les ventes suivantes, pour lesquelles nous pouvons porter enchères dans votre intérêt.

Date de vente	Nature du bien	Localisation du bien	Mise à prix	Prix d'adjudication	Avocat poursuivant
11/10/2011	Une maison d'habitation, dépendances,piscine	MARCE SUR ESVES	42 400.00 €	non requise	SELARL VERNUDACHI & CAMBUZAT
11/10/2011	Une maison de plain-pied, cellier et garage	CHANNAY SUR LATHAN	50 000.00 €	72 000.00 €	SCP SAINT-CRICQ NEGRE et LA RUFFIE
11/10/2011	Une maison d'habitation	CHINON	25 000.00 €	suspendue	Me ALRIQ
11/10/2011	Un immeuble comprenant un local commercial, trois appartements, une cave	CHATEAU LA VALLIERE	100 000.00 €	101 000.00 €	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
25/10/2011	Une maison d'habitation	METTRAY	100 000.00 € avec faculté de baisse du 1/3	non requis	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
25/10/2011	Un immeuble à usage d'habitation	SAINTE MAURE DE TOURAINE	80 000.00 €	80 000.00 €	SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
25/10/2011	Un immeuble à usage commercial et d'habitation	TOURS	40 000.00 € pouvant être baissée à 25 000.00 €	125 000.00 €	SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
25/10/2011	Une maison d'habitation divisée en 3 logements avec dépendances	LA VILLE AUX DAMES	122 100.00 €	122 100.00 €	SCP SAINT-CRICQ NEGRE et LA RUFFIE
25/10/2011	Deux maisons d'habitation	LOCHES	110 000.00 €	111 000.00 €	SELARL VERNUDACHI & CAMBUZAT
25/10/2011	Local commercial et petite maison en bois	ROCHECORBON	89 100.00 €	90 000.00 €	SELARL 2 BMP
08/11/2011	Une maison d'habitation principale, autre maison et dépendances	ESVRES	510 000.00 €	non requise	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
08/11/2011	Une maison d'habitation et dépendances	TOURS	100 000.00 €	511 000.00 €	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
22/11/2011	Une bâtisse ancienne	NEUIL (37)	8 000.00 € pouvant être baissé à 6 000.00 €	20 000.00 €	SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
22/11/2011	Une maison d'habitation	MONTREUIL EN TOURAINE	78 000.00 €	99 000.00 €	SELARL VERNUDACHI & CAMBUZAT
22/11/2011	Un hôtel restaurant et son parc	AMBOISE	111 100.00 €	121 000.00 €	SELARL JM JALLET AVOCATS
22/11/2011	Un appartement et parking	TOURS	79 000.00 €	110 000.00 €	SELARL ENVERGUER AVOCATS
13/12/2011	Une maison d'habitation	FONDETTES	170 500.00 €	209 000.00 €	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
13/12/2011	Une maison d'habitation	LE BOULAY	35 000.00 €	48 000.00 €	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
13/12/2011	Deux Maisons d'habitation, Maison de garde et dépendance	FRANCUEIL	390 000.00 €	Caducité	SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
10/01/2012	Une maison d'habitation	CHAVEIGNES (37)	42 500.00 €	42 500.00 €	SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
10/01/2012	Une maison d'habitation	MARCILLY SUR VIENNE	10 000.00 €	10 500.00 €	SCP ARCOLE NAIL CHAS ET ASSOCIES
14/02/2012	Un bâtiment Industriel	BENAIS ET RESTIGNE	80 000.00 €		SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
14/02/2012	3 MAISONS	TOURS	100 000.00 €		SCP CRUANES DUNEIGRE THIRY
14/02/2012	Une maison	MONTBAZON	100 000.00 € pouvant être baissée à 80 000.00 € à défaut d'enchère		SCP CRUANES DUNEIGRE THIRY
28/02/2012	Un bureau au 2ème étage bâtiment E lot n° 5021	TOURS	20 000.00 € pouvant être baissée à 10 000.00 €		SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
28/02/2012	Un bureau au 4ème étage Bâtiment E lot n° 5052	TOURS	10 000.00 € pouvant être baissée à 5 000.00 €		SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRYU SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
28/02/2012	Un bureau au 6ème étage Bâtiment E lot n° 5077	TOURS	10 000.00 € pouvant être baissée à 5 000.00 €		SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMOMNEAU BOURDAIS DALIBARD
13/03/2012	Un pavillon à usage d'habitation	RIGNY USSE	35 000.00 E pouvant être baissée à 20 000.00 €		SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
13/03/2012	Un pavillon avec garage	LANGEAIS	55 000.00 €		SCP SAINT-CRICQ NEGRE et LA RUFFIE
13/03/2012	TROIS PARCELLES A BATIR	TOURS	115 000.00 €		SCP SAINT-CRICQ NEGRE et LA RUFFIE
13/03/2012	Une maison d'habitation	CERELLES	50 000.00 €		SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
13/03/2012	Bâtiment à usage d'habitation et professionnel	MONTLOUIS SUR LOIRE	65 000.00 €		SCP ARCOLE NAIL CHAS & ASSOCIES
27/03/2012	Une maison bourgeoise (41)	SAINT GEORGES SUR CHER	100 000.00 € pouvant être baissée à 80 000.00 €		SCP GROGNARD LEPAGE BAUDRY SIMONNEAU BOURDAIS DALIBARD
27/03/2012	Un immeuble à usage d'habitation	MONTBAZON	200 000.00 € avec faculté de baisse à 190 000.00 €		SCP CEBRON DE L'ISLE-BENZEKRI